Ako fungujú reverzné hypotéky?

Pri klasických hypotékach si od banky požičiate peniaze, aby ste si mohli kúpiť bývanie. Reverzná hypotéka je založená na opačnom princípe. Bývanie už máte a chcete ho „vymeniť“ za peniaze, ktorými si viete pokryť náklady na každodenný život. Tento finančný produkt umožňuje dôchodcom využiť hodnotu svojho domu či bytu s tým, že v ňom môžu pokojne dožiť bez nutnosti predaja a sťahovania sa.

Predstavme si fungovanie reverzných hypoték na príklade. Povedzme, že manželský pár na dôchodku vlastní dom v hodnote 200 000 eur. Dôchodok, ktorý im mesačne vypláca Sociálna poisťovňa, by si radi navýšili. Preto využijú reverznú hypotéku.

Vďaka tomuto finančnému produktu im banka poskytne peniaze v hodnote 50 % (v praxi až do 60 %) aktuálnej ceny nehnuteľnosti. Klient väčšinou dostáva na výber medzi jednorazovým vyplatením alebo mesačnými platbami. V tomto prípade by manželia dostávali mesačne 400 – 550 eur. Samozrejme, to závisí od dĺžky čerpania reverznej hypotéky.

Podmienky bývajú v zahraničí nastavené tak, že splatnosť požičaných peňazí je viazaná na situácie, ako:

• predaj nehnuteľnosti,
• úmrtie posledného z klientov, ktorí čerpali reverznú hypotéku,
• klienti v nehnuteľnosti nebývajú viac ako rok,
• klienti sa o nehnuteľnosť nedokážu postarať a hodnota domu začne prudko klesať.

Vtedy sú manželia, resp. dediči, povinní vyplatiť banku. Existuje viacero možností, ako to dosiahnuť. Ak si chcú dediči dom nechať, môžu si vziať novú hypotéku, z ktorej zaplatia požadovanú sumu a dom prepíšu na seba. Ak o nehnuteľnosť nemajú záujem, môžu ju predať a banku vyplatiť zo získaných peňazí. Taktiež sa môžu stretnúť s riešením, kedy sa dom vopred prevedie do vlastníctva banky a banka sa zaväzuje, že v ňom klientom umožní dožiť.

Dôchodcovia môžu aj zarobiť

Reverzné hypotéky ponúkajú potenciál na získanie príjmu. Banka manželom vyplatila 100 000 eur, čo predstavuje 50 % hodnoty ich nehnuteľnosti. V prípade priaznivého vývoja trhu s nehnuteľnosťami môže hodnota domu po 10 rokoch stúpnuť na 220 000 eur. V tomto okamihu sa môžu rozhodnúť, že dom predajú, vyplatia reverznú hypotéku a zvyšok z predaja si ponechajú. Toto je však iba jedna z výhod, ktoré tento finančný produkt ponúka.

Máloktorý penzista uzatvára reverznú hypotéku s cieľom zbohatnúť na raste ceny jeho nehnuteľnosti. Pre nich je oveľa dôležitejšie, že si môžu navýšiť svoj mesačný príjem o pár stoviek eur bez potreby riešiť predaj nehnuteľnosti a sťahovanie. Reverzné hypotéky im presne toto umožňujú – dávajú im šancu na dôstojnú starobu v bývaní, na ktoré sú zvyknutí, bez nutnosti prerušenia kontaktov so známymi v okolí.

Ďalšou výhodou je možnosť akéhosi predčasného dedenia. To sa týka dôchodcov, ktorí sú spokojní so svojou penziou z poisťovne a majú nasporenú finančnú rezervu. V takom prípade môžu reverznú hypotéku využiť na podporu svojich detí. Keď sa penzisti rozhodnú, že sa do konca života už nechcú sťahovať, môžu siahnuť po reverznej hypotéke, aj keď peniaze od banky aktuálne nepotrebujú.

Manželský pár vo veku 60 – 65 rokov má zvyčajne deti vo veku 30 – 35 rokov, ktoré sa práve stretávajú s najväčšími výdavkami v živote. Je pravda, že takto využijú iba približne polovicu hodnoty nehnuteľnosti. Avšak pre rodičov malých detí, ktorí aktuálne sami potrebujú väčšie bývanie, väčšie auto, nové vybavenie do bytu a podobne, môže byť 100 000 eur dnes oveľa výhodnejších ako dom v hodnote 200 000 eur o 20 rokov.

Nevýhody reverzných hypoték

Tento finančný produkt prináša aj viaceré nevýhody. Preto nie je ideálnou voľbou pre každého penzistu, ktorý má bývanie a hľadá spôsob, ako si zvýšiť príjem. Jednou z nevýhod je už len samotný fakt, že banky pri vyplácaní reverzných hypoték berú do úvahy maximálne 60 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri prepise celej nehnuteľnosti na banku by tak rodina stratila značnú časť dedičstva.

Treba tiež myslieť na to, že s reverznou hypotékou v zahraničí súvisia aj mnohé poplatky a náklady, bez ktorých banka neuzavrie zmluvu s klientom. Ide napríklad o poistenie nehnuteľnosti, znalecké posudky alebo poplatky za spracovanie.

Vnímanie reverzných hypoték na Slovensku

Ekonómovia by privítali, keby sa toto riešenie dostalo aj k nám zo zahraničia. Označujú ho za systémové, nepopulistické a udržateľné. Avšak Združenie Jednota dôchodcov na Slovensku (JDS) kritizuje snahu o zavedenie reverzných hypoték na Slovensku. JDS poukazuje na morálny aspekt tohto finančného produktu.

„Je nám veľmi ľúto, že musíme reagovať na takéto návrhy, ktoré sú podľa nás za hranicou zdravého rozumu aj morálky. Podľa logiky pánov Mikloša a Dzurindu by sa rodina v aktívnom veku mala najprv celoživotne zadlžiť a splácať hypotéku na dom alebo byt, a potom ju v dôchodkovom veku predať alebo založiť v banke, aby mohli ako seniori dôstojne žiť,“ povedal predseda JDS Michal Kotian.

Odkaz na zdroj