Na Slovensku sa prakticky nedá dostať k vlastnému bývaniu bez hypotéky. V istom bode života sa s ňou stretne takmer každý. V dnešnom článku si priblížime všeto o splácaní hypoték.

Hypotéku je potrebné splácať pravidelne v predpísanom termíne. Tieto splátky zahŕňajú časť úroku a časť istiny, ktorá znižuje pôžičný dlh. Úroková sadzba je kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim výšku vašich splátok. Nižšia úroková sadzba môže znamenať nižšie mesačné splátky alebo možnosť rýchlejšieho splácania hypotéky.

Niekedy môžete mať možnosť plánovaného navyšovania mesačných splátok, čo umožňuje rýchlejšie splatenie hypotéky a menej zaplatených úrokov v priebehu času.

Kedy refinancovať hypotéku?

Refinancovanie hypotéky znamená prechod na novú hypotekárnu zmluvu s inými podmienkami, často s cieľom dosiahnuť nižšiu úrokovú sadzbu alebo iné výhodné podmienky.

Tu sú niektoré situácie, kedy by ste mali zvážiť refinancovanie:

Pokles úrokových sadzieb: Ak sú aktuálne úrokové sadzby nižšie ako pri vašej pôvodnej hypotéke, refinancovanie vám môže pomôcť znížiť mesačné splátky alebo skrátiť dobu splatnosti pri rovnakých splátkach.

Zlepšená finančná situácia: Ak ste sa zlepšili vo svojich finančných podmienkach (napríklad ste získali lepšie pracovné miesto), môžete mať možnosť refinancovať na kratšiu dobu s cieľom ušetriť na úrokoch.

Potreba hotovosti: Refinancovanie môže byť spôsobom, ako získať hotovosť z hodnoty vašej domácnosti, ak ju potrebujete na iné investície alebo výdavky.

Zmena výdavkov: Ak potrebujete znižovať mesačné výdavky kvôli zmene životných okolností (napríklad z dôvodu narastajúcich nákladov na život), refinancovanie môže byť cestou ako dosiahnuť tento cieľ.

Splácanie hypotéky je dlhodobý záväzok, ktorý vyžaduje plánovanie a zodpovednosť. Pravidelné sledovanie úrokových sadzieb a vašich finančných cieľov vám pomôže rozhodnúť sa, či je pre vás výhodné refinancovať hypotéku. 

Ak ste si hypotéku vzali v najväčšom boome, kedy úrokové sadzby dokázali podliezť hranicu 1 %, tak sa vám dnes refinancovať neoplatí. Ak vás však životné okolnosti donútili vziať si hypotéku s vyšším úrokom, napríklad 5 %, pri poklese úrokových sadzieb na 3 % sa refinancovanie oplatí. 

Akú hypotéku môžem dostať?

Pri poskytovaní hypotéky banky zohľadňujú maximálnu úroveň zadlženosti žiadateľa. Maximálna mesačná splátka zohľadňujúca životné minimum a povinnú rezervu. Maximálny počet rokov splácania je obvykle od 30 do 40 rokov, s ohľadom na vek žiadateľa a pravidlá konkrétnej banky.

Životné minimum sa aktualizuje každý rok podľa inflácie a potrieb obyvateľstva. V roku 2024 vzrástlo o 1,9 %, uvádza Sme. Konkrétne sumy sú nasledovné:

Pre jednotlivca: 273,99 eur mesačne

Pre ďalšiu spoločne posudzovanú osobu: 191,14 eur mesačne

Pre dieťa (zaopatrené alebo nezaopatrené): 125,11 eur mesačne

Stopka pre vysoké hypotéky: 1. júla sa mení kľúčové pravidlo >>>

Banka pri výpočte maximálnej výšky hypotéky zohľadňuje aj finančnú rezervu vo výške 40 % z čistej mzdy a už spomínané životné minimum. Banka teda najskôr vypočíta vašu maximálnu splátku tak, že od čistého príjmu odpočíta životné minimum, povinnú rezervu a existujúce splátky úverov. Následne túto sumu vynásobí maximálnym možným počtom rokov. Od toho sa následne odvíja aj celková maximálna suma úveru, ktorý vám banka môže poskytnúť.  

Typy splácania hypotéky

Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete splácať hypotéku, pričom každý má svoje výhody a nevýhody: 

Anuitné splácanie: Rovnaká mesačná splátka, ktorá zahŕňa úroky aj zníženie istiny.

Rovnomerné splácanie istiny: Istina sa spláca rovnomerne, čo vedie k postupnému znižovaniu mesačnej splátky.

Splácanie úrokov: Splácanie iba úrokov počas určitého obdobia.

Výška mesačných splátok závisí od niekoľkých kritických faktorov:

Úroková sadzba: Vyššia úroková sadzba znamená vyššie mesačné splátky.

Doba splatnosti: Dlhšia doba splatnosti môže znižovať mesačné splátky, ale zvyšuje celkové náklady na úroky.

Výška úveru: Čím vyššia suma úveru, tým vyššie sú mesačné splátky.

Pri žiadosti o hypotéku je teda dôležité mať prehľad o všetkých faktoroch, ktoré ovplyvňujú schválenie úveru, vrátane životného minima a jeho nedávnych zmien. Sledovať tieto zmeny a poradiť sa s finančným poradcom môže byť kľúčové pre úspešné získanie hypotéky, ktorá bude zodpovedať vašim finančným možnostiam a potrebám.